Treppenhausreinigung für Hausverwaltungen und Vermieter
Die Schwarz Weiss Reinigung GmbH übernimmt die Treppenhausreinigung in Mehrfamilienhäusern, Wohnanlagen und gemischt genutzten Objekten, also die Reinigung von Zugängen, Fluren, Treppen, Kellergängen und Aufzugkabine im festen Rhythmus. Diese Kosten sind nach § 2 Nr. 9 BetrKV umlagefähig, sodass sie über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter verteilt werden. Abgerechnet wird je Etage oder je Wohneinheit und Monat.
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Ist die Treppenhausreinigung umlagefähig?
Ja. Die Kosten der Treppenhausreinigung sind nach § 2 Nr. 9 BetrKV ausdrücklich umlagefähig. Die Vorschrift nennt “die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs”. Das Treppenhaus steht damit im Gesetzestext, es braucht keine Auslegung. An die Umlage der Treppenhausreinigung knüpft die Betriebskostenverordnung zwei Bedingungen. Der Mietvertrag muss die Umlage von Betriebskosten überhaupt vereinbaren, denn sonst trägt der Vermieter sie selbst. Betriebskosten müssen nach § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV laufend entstehen, weshalb die wiederkehrende Treppenhausreinigung umlagefähig ist, eine einmalige Grundreinigung dagegen nicht. Für Reinigungen in mehrjährigen Intervallen hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch sie laufende Betriebskosten sein können, als sonstige Betriebskosten aber nur umlagefähig sind, wenn sie im Mietvertrag einzeln benannt wurden (BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03).Vom Putzplan zur Fremdvergabe, und was dabei zu beachten ist
Reinigen die Mieter das Treppenhaus bisher selbst, ist der Wechsel zur Fremdvergabe zulässig, aber nicht rückwirkend. Sie kündigen die Änderung gegenüber den Mietern an, und die neuen Kosten werden erst ab der folgenden Abrechnungsperiode umlagefähig. Wer mitten im Abrechnungsjahr vergibt und sofort verteilt, riskiert die Rückfrage, die später Arbeit macht.| Mieterselbstreinigung | Fremdvergabe an einen Dienstleister | |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | Hausordnung als Bestandteil des Mietvertrags | § 2 Nr. 9 BetrKV über die Betriebskosten |
| Wer zahlt | niemand, Leistung statt Geld | der Mieter über die Abrechnung |
| Haftung bei Sturz | Streitfall zwischen Mieter und Vermieter | Dienstleister über die Betriebshaftpflicht |
| Aufwand für die Verwaltung | Putzplan, Erinnerungen, Beschwerden | ein Ansprechpartner, ein Nachweis |
| Qualität | schwankt mit der Bereitschaft der Bewohner | vereinbartes Leistungsverzeichnis |
Was gehört alles zur Treppenhausreinigung
Das Leistungsverzeichnis legt fest, was bei jedem Turnus gemacht wird und was seltener. Ohne diese Trennung entsteht der Streit, den Verwaltungen kennen, weil jeder Bewohner anderes erwartet.| Leistung | Rhythmus | Hinweis |
|---|---|---|
| Treppenläufe und Podeste feucht wischen | je Turnus | größter Zeitanteil |
| Handläufe und Geländer wischen | je Turnus | Handkontaktfläche |
| Eingangsbereich, Windfang, Fußmatte | je Turnus | Schmutzeintrag von außen |
| Briefkastenanlage, Klingeltableau | je Turnus | Fingerabdrücke |
| Aufzugkabine und Bedientableau | je Turnus | im Gesetzestext genannt |
| Kellergänge und Waschküche | monatlich | im Gesetzestext genannt |
| Lichtschalter, Türklinken, Türblätter | monatlich | |
| Fensterflächen im Treppenhaus | zwei- bis viermal im Jahr | Glas- und Rahmenreinigung, getrennt |
| Dachboden, Fahrradkeller | vierteljährlich | nach Absprache |
Welche Regelungen gelten für die Treppenhausreinigung
Eine gesetzliche Frequenz für Treppenhäuser gibt es nicht. Geregelt wird sie über die Hausordnung, wenn diese Bestandteil des Mietvertrags ist, oder über einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Die einzige bundesweit verbindliche Frequenzvorgabe betrifft Toilettenräume in Arbeitsstätten nach ASR A4.1 Punkt 5.1 Abs. 3, wonach sie bei täglicher Nutzung mindestens täglich gereinigt werden müssen. Für Wohnhäuser gilt sie nicht. Was nicht im Leistungsverzeichnis steht, schuldet niemand. Wir schreiben deshalb je Objekt auf, welche Flächen in welchem Turnus bearbeitet werden, und hängen den Nachweis auf Wunsch im Hausflur aus. Damit lesen Mieter am Aushang, wann zuletzt gereinigt wurde, statt bei Ihnen anzurufen.Wie oft ein Treppenhaus gereinigt werden muss
Über die Frequenz entscheiden Lage, Bewohnerzahl und Bodenbelag, nicht das Baujahr. Ein Hauseingang an der Durchgangsstraße trägt mehr Streusplitt ein als einer im Hinterhof.
| Objekt | Üblicher Turnus | Grund |
|---|---|---|
| Wohnhaus bis 6 Einheiten, ruhige Lage | alle 14 Tage | geringer Schmutzeintrag |
| Wohnhaus 6 bis 20 Einheiten | wöchentlich | Standardfall in der Verwaltung |
| Wohnanlage über 20 Einheiten | ein- bis zweimal wöchentlich | Durchgangsverkehr |
| Haus mit Gewerbe im Erdgeschoss | zweimal wöchentlich | Publikumsverkehr, Laufschmutz |
| Winterhalbjahr, alle Objekte | ein Turnus mehr | Streusalz, Nässe, kurze Tage |
Für Treppenhäuser rechnet die RAL Gütegemeinschaft Gebäudereinigung mit 130 bis 200 Quadratmetern je Stunde (Merkblatt Leistungszahlen, Stand Juli 2020). Genormte Leistungszahlen gibt es nicht, der Wert wird objektindividuell ermittelt. Wie diese Kalkulationslogik funktioniert, steht bei der Unterhaltsreinigung mit Leistungsverzeichnis und Intervallen.
Was die Treppenhausreinigung kosten darf
Abgerechnet wird je Etage und Monat oder je Wohneinheit und Monat, selten nach Stunden. Beide Werte sind Marktspannen deutscher Anbieter, Stand 2026.
| Bezugsgröße | Marktspanne | Voraussetzung |
|---|---|---|
| je Etage und Monat | 25 bis 80 Euro | bei wöchentlicher Reinigung |
| je Wohneinheit und Monat | 20 bis 30 Euro | bei wöchentlicher Reinigung |
Den Preis bewegen Etagenzahl, Fläche je Podest, Bodenbelag, Aufzug sowie die Frage, ob Keller und Waschküche im Umfang stecken. Ein Altbautreppenhaus mit Holzstufen kostet mehr Zeit als ein Neubau mit Fliesen, weil Holz kein stehendes Wasser verträgt. Für die Abrechnung ist die Bezugsgröße entscheidend, denn je Wohneinheit lässt sich der Betrag direkt zuordnen, während der Etagenpreis erst über den Umlageschlüssel verteilt wird.
Was Verwaltungen bei uns anders erleben
Der Preis ist selten das Problem, der Aufwand danach ist es. Drei Dinge lösen wir anders.
Ein Name statt einer Zentrale. Ruft ein Mieter an, weil das Podest im zweiten Obergeschoss nicht gemacht wurde, erreichen Sie Ihre Objektleitung am Ort und keine Hotline, die einen Vorgang anlegt. Melden Sie einen Mangel, hören Sie noch am selben Werktag von Ihrer Objektleitung, die Nacharbeit steht binnen 24 Stunden an.
Ein Netz, das den Turnus hält. Urlaub und Krankheit sind der Grund, warum Verwaltungen den Dienstleister wechseln. Wir sitzen an über 150 Standorten, sodass ein Nachbarbetrieb einspringt und der Turnus steht.
Nachweise, die die Abrechnung tragen. Sie erhalten je Objekt einen Leistungsnachweis mit Datum, Turnus und Umfang. Bestreitet ein Mieter die Position in der Betriebskostenabrechnung, liegt der Beleg bereits vor.
Was passiert, wenn der Mieter das Treppenhaus nicht reinigt
Wenn die Hausordnung die Reinigung dem Mieter zuweist und Bestandteil des Mietvertrags ist, dann schuldet er sie wie jede andere Vertragspflicht. Bleibt sie aus, mahnt der Vermieter ab und setzt eine Frist. Erst danach kommt die Fremdvergabe in Betracht.
Für die Kosten gibt es zwei Wege, die man nicht vermischen sollte. Der dauerhafte Weg läuft über § 2 Nr. 9 BetrKV, wirkt ab der nächsten Abrechnungsperiode und verteilt die Kosten nach dem vereinbarten Umlageschlüssel. Ob sich der Aufwand daneben einem säumigen Mieter zurechnen lässt, hängt vom Einzelfall ab und bleibt eine Frage an Ihren Rechtsberater.
Für welche Objekte wir die Treppenhausreinigung übernehmen
Mehrfamilienhäuser im Bestand sind der Regelfall, dazu Wohnanlagen einer Eigentümergemeinschaft, in denen der Verwalter gegenüber den Eigentümern Rechenschaft ablegt. In gemischt genutzten Häusern mit Praxis oder Kanzlei im Erdgeschoss trennen wir die Flächen im Leistungsverzeichnis, sodass der gewerbliche Teil separat abgerechnet wird und die Gebäudereinigung insgesamt sauber zugeordnet bleibt. Nach einer Sanierung im bewohnten Objekt übernehmen wir die einmalige Reinigung nach Bauarbeiten, die getrennt beauftragt wird.
Ablauf von der Anfrage bis zum ersten Turnus
- Anfrage. Sie nennen Objekt, Etagenzahl, Wohneinheiten und den gewünschten Turnus. Die Begehung im Haus richten wir innerhalb von 48 Stunden nach Ihrer Anfrage ein.
- Begehung. Ihre Objektleitung geht das Haus ab, misst die Flächen und prüft Bodenbeläge, Wasserentnahme und Stromanschluss.
- Leistungsverzeichnis und Angebot. 24 Stunden nach der Begehung haben Sie den Umfang je Turnus schriftlich, dazu den Preis je Etage und je Wohneinheit für den Umlageschlüssel.
- Ankündigung an die Mieter. Auf Wunsch stellen wir den Aushang mit Turnus und Umfang bereit, den Sie für die Ankündigung brauchen.
- Erster Turnus und Kontrolle. Die Objektleitung ist beim ersten Mal dabei. Danach prüft sie beim wöchentlichen Turnus quartalsweise mit Protokoll, in täglich gereinigten Häusern monatlich.
Vertrag und Rahmenbedingungen
Die Treppenhausreinigung läuft als Dauerauftrag mit festem Turnus, weil nur eine laufende Leistung umlagefähig ist. Auf eine Standardlaufzeit legen wir Sie nicht fest. Bindung und Kündigungsfrist richten sich nach Objekt und Nutzung, sodass Ihre Verwaltung die Frist an den Abrechnungszeitraum koppeln kann und ein Wechsel nicht mitten im Abrechnungsjahr stattfindet. Jeder unserer Standorte führt eine Betriebshaftpflicht mit 5 Millionen Euro pauschal für Personen- und Sachschäden, was bei nassen Treppenstufen zuerst geprüft wird. Winterdienst ist nicht enthalten.
Weitere Fragen zur Treppenhausreinigung
Gehört der Winterdienst zur Treppenhausreinigung?
Nein, Räum- und Streupflicht sind eine eigene Leistung mit eigener Haftungslage. Wir vereinbaren sie auf Wunsch zusätzlich, halten sie im Vertrag aber getrennt, weil die Nachweispflicht bei Glätte anders aussieht als im Haus.Wer stellt Wasser, Strom und Reinigungsmittel?
Reinigungsmittel, Maschinen und Verbrauchsmaterial bringt die Reinigungsfachkraft von unserem Standort mit. Wasser und Strom entnehmen wir dem Haus, meist aus Keller oder Waschküche. Fehlt eine Entnahmestelle, klären wir das bei der Begehung vor dem Angebot.Wie kommen Ihre Kräfte ins Haus?
Über einen eigenen Schlüssel oder Transponder, der im Schlüsselkasten am Standort dokumentiert hinterlegt wird. Jede Ausgabe wird quittiert. Geht ein Schlüssel verloren, greift die Betriebshaftpflicht mit 5 Millionen Euro Deckungssumme, die bei Schließanlagen über die Kosten des Austauschs entscheidet.Bekommen wir einen Nachweis für die Betriebskostenabrechnung?
Ja, je Objekt und Abrechnungszeitraum erhalten Sie eine Aufstellung mit Terminen, Turnus und Umfang. Sie reicht als Beleg für die Position Gebäudereinigung und beantwortet die Nachfrage eines Mieters, ohne dass Sie bei uns anrufen.Reinigen Sie auch Tiefgarage und Außenanlagen?
Tiefgaragen reinigen wir maschinell als eigene Position, ebenso Zufahrten und Hofflächen. Beides gehört nicht zum Treppenhaus und wird getrennt ausgewiesen, damit die Positionen in der Abrechnung klar bleiben.Was ist mit dem Aufzug?
Fahrkorb, Spiegel und Bedientableau sind im Standardumfang enthalten, denn der Fahrkorb des Aufzugs wird in § 2 Nr. 9 BetrKV ausdrücklich genannt. Schachtgrube und Technikraum gehören zur Wartung des Aufzugsunternehmens und bleiben außen vor.Können wir den Turnus im Winter erhöhen?
Ja, viele Objekte fahren im Winterhalbjahr einen Turnus mehr, weil Streusalz und Nässe den Eingangsbereich belasten. Wir hinterlegen das als saisonale Regelung im Vertrag, sodass die Mehrkosten planbar und nachvollziehbar bleiben.Wie schnell können Sie ein Objekt übernehmen?
Nach Begehung und Auftragserteilung starten wir meist zum Beginn des nächsten Monats, damit der Wechsel zur Abrechnungsperiode passt. Läuft beim bisherigen Dienstleister eine Frist, übernehmen wir nahtlos.Wo wir die Treppenhausreinigung anbieten
Beschwert sich ein Mieter über das Podest im zweiten Obergeschoss, dann rufen Sie als Verwaltung einen Menschen im Ort an und nicht eine Zentrale, die einen Vorgang anlegt und zurückmeldet. Diese Objektleitung sitzt in derselben Stadt wie das Haus, hat den Schlüssel und kann am selben Tag nachsehen. Wer Ihr Objekt betreut, zeigt die Übersicht unserer Standorte. Im Sommer, wenn die halbe Belegschaft in Urlaub ist, übernehmen über 150 Standorte in Deutschland den Turnus, damit die Woche nicht ausfällt. Sie erreichen uns unter +49 176 21832425, und wenn es Ihnen passt, gehen wir das Haus gemeinsam ab.Alles aus einer Hand
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Häufige Fragen zur Treppenhausreinigung
Wie viel darf eine Treppenhausreinigung kosten?
Marktüblich sind 25 bis 80 Euro je Etage und Monat oder 20 bis 30 Euro je Wohneinheit und Monat bei wöchentlicher Reinigung (Marktspanne deutscher Anbieter, Stand 2026). Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, umgelegt werden darf nur, was wirtschaftlich ist.
Wie oft muss man ein Treppenhaus im Mietshaus putzen?
Eine gesetzliche Frequenz existiert nicht. Üblich ist wöchentlich bei 6 bis 20 Wohneinheiten, alle 14 Tage in kleinen ruhigen Häusern und zweimal wöchentlich bei Gewerbe im Haus. Maßgeblich ist, was Hausordnung, Mietvertrag oder Beschluss der Eigentümergemeinschaft festlegen.
Was gehört alles zur Treppenhausreinigung dazu?
Treppenläufe, Podeste, Handläufe, Eingangsbereich, Briefkastenanlage und Aufzugkabine gehören zum Turnus, Kellergänge und Waschküche meist monatlich. § 2 Nr. 9 BetrKV nennt Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und den Fahrkorb des Aufzugs. Was darüber hinausgeht, steht im Leistungsverzeichnis.
Welche Regelungen gelten für die Treppenhausreinigung?
Maßgeblich sind der Mietvertrag, die Hausordnung als dessen Bestandteil und bei Eigentum der Beschluss der Gemeinschaft. Die Umlage der Kosten regelt § 2 Nr. 9 BetrKV. Eine bundesweit verbindliche Reinigungsfrequenz für Wohnhäuser gibt es nicht.
Was passiert, wenn der Mieter das Treppenhaus nicht reinigt?
Weist die Hausordnung als Vertragsbestandteil die Reinigung dem Mieter zu und bleibt sie aus, mahnt der Vermieter ab und setzt eine Frist. Danach kann er fremdvergeben. Die Kosten werden ab der folgenden Abrechnungsperiode nach § 2 Nr. 9 BetrKV umgelegt.
Ist die Treppenhausreinigung umlagefähig?
Ja, nach § 2 Nr. 9 BetrKV, sofern der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vereinbart. Der Wechsel von Mieterselbstreinigung zur Fremdvergabe muss angekündigt werden und wirkt erst ab der folgenden Abrechnungsperiode.
Ist eine einmalige Grundreinigung des Treppenhauses umlagefähig?
Nein. Betriebskosten müssen nach § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV laufend entstehen, weshalb eine einmalige Grundreinigung nicht darunterfällt. Reinigungen in mehrjährigen Intervallen können laufende Kosten sein, sind als sonstige Betriebskosten aber nur umlagefähig, wenn der Mietvertrag sie einzeln benennt (BGH, VIII ZR 167/03).
Schwarz Weiss Reinigung GmbH, Radolfzeller Straße 36, 78467 Konstanz, +49 176 21832425, info@s-w-r.eu
Wer haftet, wenn jemand auf der frisch gewischten Treppe stürzt?
Die Verkehrssicherungspflicht für das Treppenhaus liegt beim Eigentümer, sie geht mit dem Reinigungsauftrag aber teilweise auf uns über. Während der Reinigung stellen wir Warnschilder auf und arbeiten nass nur auf einer Treppenhälfte, sodass ein trockener Streifen begehbar bleibt. Kommt es trotzdem zu einem Schaden, greift unsere Betriebshaftpflicht mit 5 Millionen Euro Deckungssumme. Den Nachweis darüber legen wir dem Vertrag bei, damit Ihre Verwaltung ihn in der Akte hat.
