Unterhaltsreinigung: Leistungsverzeichnis, Intervalle und Kosten
Die Unterhaltsreinigung ist die turnusmäßige Reinigung eines Gebäudes im laufenden Betrieb, und Schwarz Weiss Reinigung erbringt sie nach einem Leistungsverzeichnis, das Raumarten, Tätigkeiten und Intervalle festlegt. Wir arbeiten in Verwaltungsgebäuden, Praxen, Schulen und Produktionsstandorten, mit fester Objektleitung und einem Leistungsnachweis je Durchgang. Was nicht im Verzeichnis steht, erledigen wir nicht stillschweigend mit, sondern benennen es vorher und kalkulieren es gesondert.
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Was gehört alles zu einer Unterhaltsreinigung?
Zur Unterhaltsreinigung gehören die Tätigkeiten, die den vereinbarten Sauberkeitszustand erhalten, ohne in den Aufbau einer Oberfläche einzugreifen. Das Leistungsverzeichnis ordnet jede Tätigkeit einer Raumart zu und trennt das, was bei jedem Durchgang passiert, von dem, was in größeren Abständen ansteht. Fehlt diese Trennung, entsteht später Streit über die Fensterbank.| Bereich | Bei jedem Durchgang | In größeren Abständen |
|---|---|---|
| Büro und Verwaltung | Papierkörbe, Böden saugen oder nebelfeucht wischen, freie Schreibtischflächen, Türklinken | Fußleisten, Heizkörper von außen, Stuhlrollen, freigeräumte Möbeloberflächen |
| Sanitärräume | WC, Urinale, Waschbecken, Armaturen, Spiegel, Böden, Verbrauchsmaterial | Fliesenwände vollflächig, Fugen, Trennwandoberkanten |
| Verkehrsflächen | Böden, Handläufe, Aufzugkabine, Matten | Türblätter, Zargen, Lichtschalter, Türglas bis Griffhöhe |
| Teeküche | Arbeitsflächen, Spüle, Geräteaußenseiten, Böden | Kühlschrankfront, Schrankfronten, Fliesenspiegel |
Wie oft wird gereinigt?
Wie oft die Unterhaltsreinigung läuft, entscheiden Nutzung und Personendichte, nicht die Quadratmeterzahl. Verbindlich vorgeschrieben ist das Intervall allein für Toilettenräume, denn ASR A4.1 Punkt 5.1 Abs. 3 bestimmt: “Bei täglicher Nutzung müssen sie mindestens täglich gereinigt werden.” Für alle übrigen Raumarten bleibt die Frequenz Verhandlungssache. Einzelbüros laufen häufig zweimal wöchentlich, Verkehrsflächen täglich, Besprechungsräume nach Belegung statt nach Kalender.Was ist der Unterschied zwischen Grundreinigung und Unterhaltsreinigung?
Unterhaltsreinigung hält einen Zustand, Grundreinigung stellt ihn wieder her. Welche der beiden Leistungen im Angebot vor Ihnen liegt, zeigt die Gegenüberstellung.| Merkmal | Unterhaltsreinigung | Grundreinigung |
|---|---|---|
| Zweck | vereinbarten Zustand halten | Ausgangszustand wiederherstellen |
| Rhythmus | täglich bis wöchentlich, dauerhaft | in Monats- bis Jahresabständen, einzeln beauftragt |
| Bodenpflege | vorhandene Schicht wird geschont | Altschicht ab, Boden neu aufgebaut |
| Hochflächen, Heizkörperrippen, Leuchten | nicht enthalten | enthalten |
| Abrechnung | Monatspreis aus Fläche, Frequenz, Stundensatz | Preis je Quadratmeter |
| Betrieb | läuft weiter | Fläche für Stunden gesperrt |
| Vertragsform | Dauerschuldverhältnis mit Laufzeit | Einzelauftrag mit Termin und Abnahme |
Was gehört nicht zur Unterhaltsreinigung?
Nicht zur Unterhaltsreinigung gehört alles, was den Aufbau einer Oberfläche verändert, außerhalb der normalen Reichweite liegt oder von einem einzelnen Ereignis ausgelöst wird. Diese Positionen stehen in den wenigsten Verzeichnissen, werden von Auftraggebern aber erwartet, und daraus entsteht der häufigste Konflikt im laufenden Vertrag.
Gesondert beauftragt und gesondert berechnet werden regelmäßig:
- das Abnehmen und der Neuaufbau von Bodenbeschichtungen samt Einpflege
- Glas- und Rahmenreinigung oberhalb der Griffhöhe, samt Sprossen und Falzen
- Hochflächen über Kopfhöhe, Schrankoberkanten, Lüftungsgitter, Leuchten und Lampenschirme
- Heizkörper zwischen den Rippen, Jalousien und Lamellenvorhänge
- Innenreinigung von Kühlschrank, Mikrowelle und Kaffeemaschine sowie Geschirrspülen
- Teppich- und Polsterreinigung im Sprühextraktionsverfahren
- Außenflächen, Hofflächen, Laubbeseitigung und Winterdienst
- Baustaub nach Umbauten sowie Reinigung nach Wasser- oder Brandschaden
Zwei weitere Punkte führen fast immer zu Rückfragen. Eine Reinigungsfachkraft räumt keine Unterlagen von Schreibtischen, weil sie sonst für verlegte Papiere geradesteht, sodass freie Flächen gewischt werden und belegte unberührt bleiben. Verbrauchsmaterial wie Papierhandtücher und Seife ist nur enthalten, wenn die Materialstellung vereinbart wurde.
Für Glas gilt eine eigene Abrechnungslogik, nachzulesen unter wie Glas und Rahmen je Quadratmeter Glasfläche kalkuliert werden, und nach einem Umbau greift was nach Umbau, Wasserschaden oder Graffiti zusätzlich nötig wird. Bei uns hängt diese Negativliste als eigene Anlage am Vertrag, jede Position mit Preis, sodass eine Beauftragung ein Anruf bleibt.
Was sind die 4 Reinigungsfaktoren?
Die vier Reinigungsfaktoren sind Chemie, Mechanik, Temperatur und Zeit, zusammengefasst im Sinnerschen Kreis. Sie lassen sich gegeneinander tauschen, denn wer einen Faktor verkleinert, muss einen anderen vergrößern. Kaltes Wasser verlangt mehr Reiniger, wenig Reiniger verlangt mehr Wischdruck, und beides verlangt Zeit.
In einem zu knapp kalkulierten Auftrag ist Zeit der einzige Faktor, an dem sich sparen lässt, weil Chemie und Maschinen Geld kosten und die Temperatur am Wasserhahn endet. Die Einwirkzeit des Sanitärreinigers wird verkürzt, der Wischgang schneller, und den Leistungswert hält die Reinigungsfachkraft nur, indem sie Ecken auslässt.
Woran Sie das merken, ist in fast jedem Objekt dasselbe. Ein grauer Film zieht sich an den Fußleisten entlang, im Urinal bleibt ein Kalkrand stehen, Türklinken fühlen sich klebrig an, und der Papierkorb ist geleert, innen aber nicht ausgewischt. Riecht es nach Reiniger, ohne dass die Flächen sauber wirken, wurde Chemie gegen Zeit getauscht.
Was ist der Unterschied zwischen Gebäudereinigung und Unterhaltsreinigung?
Gebäudereinigung ist der Oberbegriff für alle Reinigungsleistungen an und in einem Gebäude, Unterhaltsreinigung eine einzelne Leistung daraus. Wer eine Gebäudereinigung sucht, sucht meist einen Betrieb, wer Unterhaltsreinigung sucht, einen Vertrag mit Intervallen und Monatspreis. Derselbe Betrieb erbringt daneben Glas- und Rahmenreinigung, Bauendreinigung sowie Sonderreinigung, jeweils mit eigener Kalkulation und eigenem Anlass.
Geordnet werden diese Leistungen nach dem Anlass, und von den drei Reinigungsarten der Branche ist die Unterhaltsreinigung die einzige, die in einen Vertrag mit Laufzeit gehört. Alles, was periodisch oder nach einem Ereignis anfällt, bekommt einen eigenen Termin und eine eigene Abnahme. Wie sich die drei Arten voneinander abgrenzen, ordnet welche Reinigungsarten ein Gebäudereiniger insgesamt erbringt, und wer alle drei in einen Monatspreis packt, zahlt in Jahren ohne periodische Arbeiten zu viel.
Wie viel Fläche eine Reinigungsfachkraft je Stunde schafft
Der Leistungswert gibt an, wie viele Quadratmeter einer Raumart in einer Stunde gereinigt werden, und er trägt jede nachvollziehbare Kalkulation. Die RAL Gütegemeinschaft Gebäudereinigung nennt im Merkblatt Leistungszahlen, Stand Juli 2020, diese Spannen.
| Raumart | Quadratmeter je Stunde |
|---|---|
| Büro allgemeine Verwaltung | 160 bis 230 |
| Sanitärräume Verwaltung | 60 bis 90 |
| Flure manuell / maschinell | 250 bis 350 / 300 bis 650 |
| Eingangshallen | 250 bis 600 |
| Treppenhäuser | 130 bis 200 |
| Unterrichtsräume Schule | 180 bis 300 |
| Sporthallen manuell / maschinell | 250 bis 400 / 300 bis 650 |
| Patientenzimmer | 150 bis 220 |
| OP-Bereiche | 25 bis 60 |
| Sanitärräume Gesundheitswesen | 50 bis 90 |
| Kita Gruppenräume / Sanitär | 120 bis 220 / 50 bis 80 |
Genormt sind diese Leistungszahlen nicht, weshalb wir jedes Objekt einzeln aufmessen, bevor eine Zahl in die Kalkulation geht. Ein Großraumbüro liegt am oberen Rand seiner Spanne, ein verwinkelter Altbau am unteren. Wie eng es im Gesundheitsbereich wird, zeigt die Zeile zu den OP-Bereichen, und was in Arztpraxen zusätzlich gilt, hängt am Hygieneplan. Wie Ferien und Ganztag die Frequenz verschieben, steht unter was in Schulen und Kitas den Takt vorgibt.
Die Kalkulation folgt daraus. Fläche je Raumart geteilt durch Leistungswert ergibt die Stunden je Durchgang, mal Frequenz und Arbeitstage die Monatsstunden, mal Stundenverrechnungssatz den Monatspreis.
Der Stundenverrechnungssatz beginnt beim Tariflohn. Lohngruppe 1 für die Innen- und Unterhaltsreinigung liegt seit dem 01.01.2026 bundeseinheitlich bei 15,00 Euro je Stunde (Bundesinnungsverband des Gebäudereiniger-Handwerks, Lohntarifvertrag, Stand 01.01.2026). Einen West-Ost-Unterschied gibt es seit Dezember 2020 nicht mehr.
Allgemeinverbindlich wird dieser Lohn über die Zehnte Gebäudereinigungsarbeitsbedingungenverordnung, in Kraft seit dem 01.02.2025 und befristet bis zum 31.12.2026. Darauf kommen Lohnnebenkosten, Vertretung, Material, Maschinen, Objektleitung sowie Gemeinkosten. Nennt ein Anbieter einen Stundensatz nahe am Tariflohn, fehlen entweder diese Positionen oder die Zeit im Objekt.
Was Unterhaltsreinigung kostet
Marktüblich sind 25 bis 40 Euro je Stunde für Unterhaltsreinigung in Verwaltungsflächen, auf die Fläche gerechnet 1,20 bis 3,60 Euro je Quadratmeter und Monat bei täglicher Reinigung (Marktspanne deutscher Anbieter, Stand 2026).
Innerhalb dieser Spanne lässt sich der Preis vorab einordnen. Am schwersten wiegt der Anteil der Sanitärfläche, weil der Leistungswert dort auf etwa ein Drittel einer Bürofläche fällt. Danach folgen Frequenz, Möblierung und Belag, zuletzt das Zeitfenster, denn Reinigung vor sechs oder nach zwanzig Uhr trägt Zuschläge.
Was unseren Vertrag zur Unterhaltsreinigung von einem Standardangebot unterscheidet
Wir schreiben den angesetzten Leistungswert je Raumart in das Leistungsverzeichnis, also die Quadratmeter je Stunde, mit denen Ihre Fläche kalkuliert wurde. Sie können damit nachrechnen, ob die eingeplante Zeit zu den Räumen passt, bevor der erste Durchgang läuft. Angebote mit reinem Monatspreis verbergen diese Zahl.
Die Aufstellung dessen, was nicht enthalten ist, liegt als eigene Vertragsanlage bei, jede Position mit Preis und Vorlaufzeit. Fällt im Dezember auf, dass die Lüftungsgitter fällig sind, genügt ein Anruf, und im Januar streitet niemand über den Monatspreis.
Wechselt ein Dienstleister dreimal im Jahr die Reinigungsfachkraft, erklärt Ihr Hausmeister dreimal denselben Schlüsselkasten. Bei uns hält eine benannte Objektleitung das Objekt, das Einweisungsprotokoll liegt im Objektordner, und jede Vertretung liest es, bevor sie aufschließt. Fällt der Standort insgesamt aus, übernimmt der nächstgelegene.
Ablauf von der Begehung bis zum Regelbetrieb
- Begehung und Flächenaufnahme. Den Termin legen wir innerhalb von 48 Stunden nach Ihrer Anfrage. Wir messen je Raumart statt pauschal und notieren Belag, Möblierung sowie Zutrittszeiten, was ein bis drei Stunden dauert.
- Leistungsverzeichnis und Angebot. Beides bekommen Sie 24 Stunden nach der Besichtigung, mit Leistungswert, Frequenz und Monatspreis je Bereich.
- Startgespräch und Einweisung. Schlüsselübergabe, Alarmcode und Ansprechpartner werden protokolliert, dazu der Zutritt, wenn in den Räumen Personalakten und Mandantenunterlagen liegen.
- Regelbetrieb. Jeder Durchgang wird im Leistungsnachweis quittiert, Sonderarbeiten werden getrennt ausgewiesen.
- Qualitätskontrolle vor Ort, monatlich dort, wo täglich gereinigt wird, und quartalsweise dort, wo der Turnus wöchentlich oder länger ist, jeweils mit Protokoll, als Qualitätsmesssystem nach DIN EN 13549 (Reinigungsdienstleistungen, Grundanforderungen und Empfehlungen für Qualitätsmesssysteme, 2001-10).
- Jahresgespräch. Flächen, Frequenzen und Preise prüfen wir gemeinsam, bevor die Laufzeit erneut beginnt.
Vertrag, Kündigung und Leistungsnachweis
Unterhaltsreinigung ist ein Dauerschuldverhältnis, deshalb gehören Laufzeit und Kündigungsfrist in den Vertrag und nicht in eine Fußnote des Angebots. Wir binden Sie nicht an eine Standardlaufzeit. Laufzeit und Kündigungsfrist stimmen wir auf Ihr Objekt und Ihre Nutzung ab, sodass eine frisch übernommene Fläche mit kurzer Frist starten und nach dem ersten Jahresgespräch verlängern kann, während ein eingespieltes Objekt mit fester Belegschaft von einer längeren Bindung profitiert, weil sie den Stundensatz stabil hält. Eine Preisanpassungsklausel koppelt den Stundensatz an den Lohntarifvertrag, denn die Allgemeinverbindlicherklärung ist bis zum 31.12.2026 befristet. Die Sorge, dass die Rechnung kommt und niemand sagen kann, ob wirklich alle Räume an der Reihe waren, lösen wir über den Leistungsnachweis. Jeder Durchgang wird mit Datum, Bereich und Kürzel quittiert, der Nachweis liegt im Objekt aus und geht monatlich mit der Rechnung an Sie. Eine Reklamation beantworten wir noch am selben Werktag, und wir arbeiten innerhalb von 24 Stunden nach. Abgesichert ist jeder Auftrag über die Betriebshaftpflicht mit 5 Millionen Euro pauschal für Personen- und Sachschäden, die der Standort vor Ort selbst unterhält.Häufige Anschlussfragen aus laufenden Objekten
Wer stellt Reinigungsmittel, Maschinen und Papierwaren?
Reinigungsmittel und Maschinen bringen wir mit, sie stecken im Stundensatz. Verbrauchsmaterial wie Papierhandtücher, Toilettenpapier und Seife rechnen wir nur ab, wenn die Materialstellung im Leistungsverzeichnis steht. Viele Auftraggeber beschaffen es selbst, weil sie eigene Rahmenverträge nutzen.
Was passiert bei Urlaub oder Krankheit der Reinigungsfachkraft?
Jedes Objekt hat eine benannte Vertretung, die vor dem ersten Einsatz eingewiesen wird und das Objektprotokoll kennt. Fällt jemand kurzfristig aus, rückt diese Vertretung im selben Zeitfenster nach. Der Durchgang entfällt dadurch nicht, er verschiebt sich höchstens um Stunden.
Wird während der Arbeitszeit oder danach gereinigt?
Beides ist möglich, und die Entscheidung verändert den Preis spürbar. Reinigung während der Nutzung spart Zuschläge, stört aber Besprechungen und Telefonate. Reinigung vor sechs Uhr oder nach zwanzig Uhr läuft ungestört, wird jedoch mit einem Zeitzuschlag kalkuliert.
Wie kommt die Reinigungsfachkraft ins Gebäude?
Über eine schriftlich protokollierte Schlüssel- oder Transponderübergabe, mit Namen, Datum und Rückgabequittung. Alarmanlagen bedienen wir mit eigenem Benutzercode, sodass das Aufschalten im Protokoll der Anlage nachvollziehbar bleibt. Schlüssel bleiben nie ohne Übergabeschein im Umlauf.
Was kostet ein zusätzlicher Durchgang außer der Reihe?
Ein Zusatzdurchgang wird nach Stunden berechnet, auf Basis des vereinbarten Stundenverrechnungssatzes und der Fläche, die tatsächlich angefasst wird. Kurzfristige Anforderungen am selben Tag kosten mehr, weil eine Kraft aus einer anderen Tour gelöst werden muss.
Wird der Preis bei einer Tariferhöhung angepasst?
Ja, über eine Preisanpassungsklausel, die an den Lohntarifvertrag des Gebäudereiniger-Handwerks gekoppelt ist. Die Allgemeinverbindlicherklärung läuft bis zum 31.12.2026, weshalb eine Anpassung absehbar bleibt und rechtzeitig angekündigt wird statt unangekündigt auf der Rechnung zu stehen.
Wer haftet, wenn im Objekt etwas beschädigt wird?
Der Standort, der Ihr Objekt betreut, unterhält eine eigene Betriebshaftpflicht mit 5 Millionen Euro Deckungssumme. Schäden melden Sie der Objektleitung, die den Vorgang aufnimmt und an die Versicherung weitergibt. Kleine Schäden regulieren wir auf Wunsch direkt.
Wie wird die Fläche für das Angebot gemessen?
Gemessen wird die tatsächlich zu reinigende Nutzfläche je Raumart, nicht die Mietfläche aus dem Vertrag. Serverräume und verschlossene Archive werden herausgerechnet oder gesondert ausgewiesen, damit der Leistungswert zur Wirklichkeit im Raum passt.
Wo wir Unterhaltsreinigung übernehmen
In der Liste unserer Standorte standorte steht, wer Ihre Flächen übernimmt, und das ist in aller Regel ein Betrieb aus derselben Stadt. Ein Dauervertrag lebt davon, dass dieselbe Objektleitung den Leistungsnachweis zeichnet und weiß, welcher Raum freitags verschlossen bleibt. Fällt sie über Wochen aus, tragen über 150 Standorte in Deutschland den Turnus weiter. Unter +49 176 21832425 verabreden wir die Flächenaufnahme, und wenige Tage später liegt das Leistungsverzeichnis bei Ihnen auf dem Tisch.
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Fragen und Antworten zur Unterhaltsreinigung
Was gehört alles zu einer Unterhaltsreinigung?
Alle Tätigkeiten, die den vereinbarten Zustand erhalten, ohne den Oberflächenaufbau zu verändern, geordnet nach Raumart und Intervall.
Was ist der Unterschied zwischen Grundreinigung und Unterhaltsreinigung?
Unterhaltsreinigung hält den Zustand, läuft turnusmäßig im Monatspreis. Grundreinigung stellt ihn wieder her, einzeln beauftragt und je Quadratmeter abgerechnet.
Was gehört nicht zur Unterhaltsreinigung?
Bodenbeschichtung, Glas- und Rahmenreinigung, Hochflächen, Heizkörperrippen, Jalousien, Geräteinnenräume, Teppich- und Polsterreinigung, Außenflächen sowie Reinigung nach Schaden.
Was sind die 4 Reinigungsfaktoren?
Chemie, Mechanik, Temperatur und Zeit im Sinnerschen Kreis. Wird ein Faktor verkleinert, muss ein anderer vergrößert werden.
Was ist der Unterschied zwischen Gebäudereinigung und Unterhaltsreinigung?
Gebäudereinigung ist der Oberbegriff für alle Reinigungsleistungen am Gebäude, Unterhaltsreinigung die turnusmäßige Einzelleistung daraus.
Was kostet Unterhaltsreinigung je Quadratmeter?
Marktüblich 1,20 bis 3,60 Euro je Quadratmeter und Monat bei täglicher Reinigung (Marktspanne deutscher Anbieter, Stand 2026).
Wie oft müssen Toiletten gereinigt werden?
Bei täglicher Nutzung mindestens täglich, so ASR A4.1 Punkt 5.1 Abs. 3. Das ist die einzige verbindliche Frequenzvorgabe.
Schwarz Weiss Reinigung GmbH, Radolfzeller Straße 36, 78467 Konstanz, +49 176 21832425, info@s-w-r.eu
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